Com a expansão demográfica nas cidades do Paraná, é muito comum prefeituras modificarem seus planos diretores para atender às necessidades da população. Isso também tem acontecido nas áreas rurais, nem sempre com o intuito de moradia, mas em sua maioria como espaços de lazer. As “chacrinhas” viraram uma febre e encantam muitos compradores e enchem os olhos dos vendedores. No entanto, é preciso tomar cuidado. Além de irregulares e muitas vezes ilegais, elas podem prejudicar o agronegócio, carro-chefe da economia paranaense, e existem penalizações severas para todos os envolvidos no processo – compradores, vendedores, corretores – com prisão e multas. Giovani Ferri, promotor e coordenador do Grupo de Atuação Especializada em Meio Ambiente, Habitação e Urbanismo da Região Oeste do Paraná (Gaema), de Toledo, afirma que a situação está fora de controle e pede para entidades do setor se mobilizarem.

A prática de fracionar áreas inferiores a 20.000 m² na zona rural para finalidades urbanas é ilegal, pois gera conflitos com as atividades agrícolas e agropecuárias, inclusive em projetos técnicos de expansão e licenciamento de atividades rurais já em andamento. Além disso, a expansão urbana exige planejamento do Poder Público e, sobretudo, estudos técnicos aprofundados, explica o promotor.

Ferri é uma das poucas vozes que tem combatido essas irregularidades. Por força da Lei de Parcelamento de Solo (Lei Federal 6.766/1979) e do Estatuto das Cidades (Lei Federal 10.257/2001), “os loteamentos somente podem ser aprovados em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo Plano Diretor do município, abrangendo inclusive as chamadas ‘chácaras urbanas’ ou ‘chácaras de recreio’”.

O promotor acrescenta que, no mesmo sentido, o Estatuto da Terra (Lei Federal 4.504/1968) não permite loteamentos com fins urbanos na área rural para evitar conflitos entre o zoneamento urbano e o zoneamento rural, principalmente no que diz respeito às atividades rurais sujeitas a controle ambiental, tais como suinocultura, avicultura e culturas que utilizam defensivos agrícolas, pois tais atividades devem cumprir distâncias mínimas de núcleos habitacionais. Na região Oeste o tamanho mínimo é de 20.000 m², ou dois hectares.

“Todavia, temos constatado que inúmeros proprietários de imóveis rurais em áreas adjacentes ao perímetro urbano vem fracionando áreas de forma irregular em pequenos lotes e chácaras de 1.000 m², 2.000 m², 5.000 m², vendendo tais áreas por preços acessíveis e bem abaixo do valor de mercado. Além disso, a comercialização irregular desses lotes próximos de rios, nascentes e áreas verdes podem gerar implicações ambientais e rígidas medidas criminais contra os vendedores e também contra os compradores destas áreas, ou seja, esse passivo ambiental será arcado por ambos os envolvidos na compra e venda”, informa.

Os vendedores talvez saibam das irregularidades. Os compradores normalmente não, mas podem sofrer as mesmas punições.

A comercialização dessas áreas envolve típica conduta de especulação imobiliária, pois além de promover a venda ilegal de uma área, que não poderá ser regularizada, o vendedor ainda lucra com a comercialização ilícita às custas do comprador.

“O fracionamento de uma área pode gerar elevado lucro ao vendedor, mas ao mesmo tempo transformar sua conduta numa grande dor de cabeça, pois pode levar à total indisponibilidade da matrícula do imóvel, embargo das áreas, decretação de nulidade dos contratos, aplicação de elevadas multas, devolução integral e corrigida do valor pago pelos compradores. À primeira vista pode parecer um negócio atrativo, mas na verdade a negociação pode se transformar num enorme problema judicial“, diz Ferri.

“No Ministério Público inclusive já temos casos em que os proprietários dos imóveis vendidos de forma irregular faleceram, havendo penhora de herança por dívidas e discussão das vendas em inventário judicial, demonstrando a problemática que tais negócios podem ocasionar”, finaliza.

De acordo com Giovani Ferri, o Gaema e as Promotorias de Urbanismo vêm adotando medidas para impedir essas irregularidades, uma vez que a fiscalização das prefeituras tem sido bastante deficiente. Nulidade de contratos, devolução de valores pagos, responsabilização criminal com um a cinco anos de prisão, multa e mais: responsabilização conjunta de todos os envolvidos, como compradores, corretores de imóveis, imobiliárias, diretores de sociedade empresarial.

A situação das áreas rurais fracionadas de forma irregular é ainda mais grave, descreve o promotor. O primeiro problema é o embargo de obras, pois os municípios não podem emitir alvará de construção para esses casos, de forma que a construção torna-se irregular e pode inclusive ser impedida de ocupação pelos moradores, transformando-se num problema de ordem social e urbanístico.

Outra grave consequência é a possível indisponibilidade de toda a área no Cartório de Registro de Imóveis e não apenas dos lotes fracionados se for proposta Ação Civil Pública pelo Ministério Público. Nesse sentido, para evitar novos fracionamentos e comercialização irregular das áreas, todo o imóvel fracionado irregularmente passa a ser indisponibilizado, ou seja, não pode ser vendido, desmembrado, financiado ou dado em garantia bancária.

Como saber se o loteamento que quero comprar é irregular?

Em primeiro lugar, a Promotoria orienta a interessado em adquirir qualquer lote urbano ou rural a procurar o Ofício de Registro Imobiliário e obter uma certidão explicativa da situação do imóvel. Além disto, também deve procurar as secretarias de Urbanismo e de Planejamento do município para se inteirar sobre a existência ou não de embargos e irregularidades envolvendo áreas urbanas e rurais.

“Também orientamos os interessados a obter certidões no Fórum e na Promotoria de Urbanismo para verificar se os proprietários dos imóveis e as respectivas áreas estão sendo objeto de investigação ou processo judicial para antever os riscos que tais negócios podem envolver. Além disso, havendo qualquer dúvida sobre a legalidade ou não de uma área, orientamos o interessado a consultar uma imobiliária de sua confiança, um advogado ou a própria Promotoria de Urbanismo, onde podem ser obtidas informações mais detalhadas envolvendo irregularidade de imóveis”, detalha Feri.

Problemas são comuns e entidades precisam se mobilizar

De acordo com Albino Poposki, presidente do Sindicato Rural de Francisco Beltrão, os loteamentos irregulares na área rural tomaram conta do município. A preocupação dos agricultores é ter sua produção afetada por conta desses loteamentos.

“Nossa preocupação tem se agravado com o passar do tempo. Esses loteamentos estão sendo feitos sem critério algum, sem urbanização, sem licença, estudos de impacto entre outros”, afirma.

Ele pondera que não é culpa de quem tem adquirido esses espaços, que em sua maioria são pessoas de boa índole. “No entanto, elas estão sendo lesadas também por esses ‘empreendedores’ porque a área é voltada à produção rural. Eles vão ter grandes transtornos por causa disso. É preciso fazer alguma coisa para inibir, pois gera muitos danos ambientais. Aqui já aconteceu um caso de pessoas de uma vila rural, com pessoas que vivem e produzem há mais de 50 anos lá, agora tiveram que estabelecer uma faixa de 50 metros em suas áreas para proteger esses novos locais”, relata.

“Nesses casos, evidencia-se que os sindicatos rurais e entidades do setor agrícola precisam se mobilizar e auxiliar o Ministério Público no enfrentamento do problema, pois a tendência é o agravamento dos casos por falta de fiscalização efetiva pelos municípios. Nesse sentido, o Ministério Público vem constatando que os municípios não vem promovendo a devida fiscalização dessas atividades irregulares, agravando a problemática”, afirma Giovani Ferri.

Albino, inclusive, via Sindicato Rural de Francisco Beltrão, protocolou junto à Assembleia Itinerante, o programa de interiorização da Assembleia Legislativa do Paraná, a demanda para que sejam procuradas soluções legislativas para a questão.